Au deuxième trimestre de 2025, le prix moyen des maisons unifamiliales sur l’île de Montréal a franchi un seuil symbolique : il dépasse désormais 1 million de dollars. Plus précisément, la moyenne se situe autour de 1 008 234 $, ce qui représente une hausse de plus de 40 % en seulement cinq ans. Cette progression spectaculaire s’inscrit dans une tendance lourde : à la fin des années 1990, une maison typique se vendait encore entre 150 000 $ et 200 000 $. En un quart de siècle, la valeur a donc été multipliée par cinq, reflétant à la fois la rareté et la forte demande.
Selon les analystes, la principale explication se trouve dans le déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. La rareté des terrains disponibles sur l’île limite fortement la construction de nouvelles maisons unifamiliales. En parallèle, la croissance démographique, soutenue notamment par l’immigration, ajoute une pression supplémentaire sur le marché. Malgré la hausse des taux d’intérêt, les prix n’ont pas reculé ; au contraire, la demande demeure robuste et continue de tirer les valeurs vers le haut.
Comparé à Toronto et Vancouver, le marché montréalais se distingue par une évolution plus stable et linéaire. Cette stabilité inspire confiance et attire de plus en plus d’acheteurs provenant de l’extérieur du Québec, notamment de l’Ontario. Toutefois, cette dynamique rend la tâche difficile pour les primo-accédants et les ménages à budget plus restreint. Beaucoup doivent recourir à l’aide familiale pour l’apport initial, tandis que d’autres explorent des solutions créatives comme l’achat à plusieurs.
Deux pistes théoriques sur cette dynamique (histoire et futur rapproché)
1. Théorie historique : densification et réglementation urbaine
Depuis plusieurs décennies, Montréal a misé sur la densification urbaine et la préservation de ses quartiers existants. Les politiques municipales, visant à protéger les espaces verts et favoriser les logements collectifs, ont permis de limiter l’étalement urbain tout en renforçant la vie de quartier. Mais en contrepartie, cette stratégie a réduit l’espace disponible pour la construction de nouvelles maisons unifamiliales. Avec une offre restreinte et une demande croissante, la rareté a naturellement contribué à l’escalade des prix. Ainsi, l’histoire urbaine de Montréal explique en partie pourquoi le marché résidentiel atteint aujourd’hui un tel sommet.
2. Théorie prospective : l’effet du REM et de la mobilité sur le marché
Le Réseau express métropolitain (REM), en cours de déploiement, transformera profondément la mobilité dans la région métropolitaine. En reliant plus efficacement les banlieues au centre-ville et en rendant accessibles des secteurs jusqu’ici jugés éloignés, il est probable que la demande résidentielle se redéploie dans de nouveaux quartiers. Ce phénomène pourrait contribuer à modérer la hausse des prix sur l’île en offrant aux acheteurs des alternatives attrayantes hors du cœur urbain. Autrement dit, le marché immobilier montréalais pourrait entrer dans une nouvelle phase : une centralité toujours forte, mais contrebalancée par une suburbanisation mieux desservie et plus durable.
Conclusion
Le marché immobilier montréalais vient de franchir une étape historique : la maison unifamiliale moyenne dépasse désormais le cap du million de dollars. Cette évolution spectaculaire est le résultat de plusieurs décennies de transformations urbaines et d’un déséquilibre persistant entre offre et demande.
Pour les vendeurs, cette situation représente une occasion stratégique de maximiser la valeur de leur propriété. Pour les acheteurs, elle impose des choix réfléchis : explorer des alternatives créatives, miser sur la coopération ou encore se tourner vers des secteurs en plein développement, notamment ceux qui seront connectés par le REM.
Une chose est certaine : l’histoire récente démontre que Montréal reste une ville où l’immobilier demeure un placement solide. Et dans les années à venir, l’arrivée de nouvelles infrastructures et la transformation des habitudes de mobilité pourraient redessiner la carte des opportunités, tant pour les vendeurs que pour les acheteurs.